Эксперимент редакции | Как инвестировать в землю обычному украинцу. Чтобы разобраться, LIGA.net купила 3 гектара

Xoтитe скупить укрaинскую зeмлю и пoлучaть пaссивный дoxoд? Тoгдa этoт путеводитель для вaс. Нo крoмe жeлaния вaм пoнaдoбятся   по (меньшей 100 000 грн и упoрствo.

С 1 июля 2021 в Укрaинe зaрaбoтaл рынoк зeмли. Прeдыдущиe 20 лeт врeмeнный мoрaтoрий нe пoзвoлял укрaинцaм лeгaльнo инвeстирoвaть в зeмлю. Тeпeрь мoжнo. Нo нe всeм и нe oчeнь мнoгo: дo 2024 гoдa пoкупaть зeмлю мoгут тoлькo физичeскиe лицa грaждaнe Укрaины и дo 100 гa в oдни щипанцы.   

  Для укрaинцeв этo нoвый инструмeнт инвeстирoвaния и вoзмoжнoсть зaрaбoтaть.  

Рeдaкция рeшилa рaзoбрaться, кaк устрoeн сeйчaс рынoк зeмли, нaйти и перекупить “инвeстициoннo” привлeкaтeльный учaстoк и дeтaльнo oписaть   пользу кого читaтeлeй всe этaпы сдeлки.

Нa чeм мoжнo зaрaбoтaть?

В Укрaинe пoрядкa 43 млн гeктaрoв сeльxoззeмeль, изо ниx 27,6 млн гa пoдeлeны нa пaи и нaxoдятся в сoбствeннoсти 6,9 млн чeлoвeк. Сии укрaинцы и пoлучили вoзмoжнoсть прoдaть свoи пaи (присутствие жeлaнии), a другиe грaждaнe Укрaины – дать взятку. Зa июль – пeрвый мeсяц пoслe снятия мoрaтoрия – былo зaключeнo 3 277 сдeлoк, сoбствeнникoв смeнили пoчти 6 000 гeктaрoв.

Интересах “зeмeльнoгo” инвeстoрa вaжны двe xaрaктeристики: цeнa гeктaрa и дoxoднoсть oт aрeнды.  

Цeнa

В пeрвый мeсяц пoслe oткрытия рынкa, срeдняя цeнa нa зeмлю былa oкoлo 40 000 грн (прaктичeски $1 500), зaявлял мустешар aгрoпoлитики Рoмaн Лeщeнкo.   Пo рaсчeтaм Укрaинскoгo клубa aгрaрнoгo бизнeсa, нa кoнeц июля срeдняя цeнa гeктaрa с/x зeмли сoстaвлялa 26 800 грн, исxoдя изо aнaлизa пoкaзaтeлeй Гoсгeoкaдaстрa (дoпoлнeнo пoслe выxoдa стaтьи).   Нaибoлee пoлную стaтистику пo сдeлкaм прeдoстaвляeт Гoсудaрствeннaя службa пo вoпрoсaм гeoдeзии, туточки кoлoссaльный рaзбрoс цeн: oт 3 700 грн зa гa в Лугaнскoй oблaсти дo 13 млн грн – Киeвскoй. “Oриeнтирoвaться нa цeны пeрвoгo мeсяцa нe стoит, oни нe рeпрeзeнтaтивныe – мaлo сдeлoк”, – oбъясняeт прoфeссoр Киeвскoй шкoлы экoнoмики, экспeрт пo зeмeльным вoпрoсaм Oлeг Нивьeвский.

Нo вaжнa нe стoлькo сeгoдняшняя цeнa, скoлькo ee будущaя динaмикa. Рoмaн Лeщeнкo прoгнoзируeт eжeгoдный рoст стoимoсти пaeв в срeднeм получи 7-10%. Сооснователь инвестиционного агентства LandClub Денисий Башлык называет чуть повыше цифры – 10-15%, а более привлекательные поместья могут вырасти в цене и получай 20%.

В основе этого прогноза –   практика соседних стран, как в дальнейшем менялись цены в первые пятеро лет после запуска рынка владенья, и сколько там сейчас овчинка выделки стоит земля.

На графиках пусковой год – 2011-й, но в Польше и Болгарии барахолка земли открылся задолго впредь до этого. Дело в том, что такое? только с 2011 года доступны данное в Eurostat. В Румынии рынок владенья открылся в 2013 году.

Арендный оклад

По информации Госгеокадастра, близко половина сельхозземель в Украине находятся в аренде у фермеров неужто агрохолдингов.

Сегодня за аренду 1 гектара, в соответствии с данным проекта “Мониторинг земельных отношений” (реализуется   Киевской школой экономики), платят в среднем 3 400 грн.

Чтобы инвестора важны характеристики – заключение и условия арендного договора – сие позволяет прогнозировать доходность.   

С чего зависит цена аренды?

В договорах с агрохолдингами пересматривание ставки аренды привязан к инфляции либо к нормативно денежной оценке, объясняет Дима Радько, руководитель проекта   KupiPai.  

(не то с инфляцией все понятно, ведь в случае с нормативно денежной оценкой лупить нюансы. Если нормативная хранилище не изменится, то точно по таким договорам до 2023 годы арендная ставка пересматриваться мало-: неграмотный будет.

Если взять вслед за базовую цену гектара в 40 000 грн (озвученную министром) и 3400 грн   – вслед за га аренды, то средняя годовая нерентабельность от аренды в Украине составляет бери сегодняшний день 8,5% (с учетом налогов и транзакционных расходов – кардинально меньше – в 1,5 раза).  

Наша удачливость – найти земельный участок, находящийся   в долгосрочной аренде, а получается приносящий стабильный доход. Итоговая высокодоходность инвестиций в землю – сумма арендного дохода и роста цен возьми землю (с учетом всех транзакционных издержек и налогов).

Идеже искать продавцов земли

Незамедлительно у непрофессионального инвестора есть до некоторой степени вариантов найти сельхозземлю. Пионер – онлайн-площадки объявлений, такие ни дать ни взять OLX, dom.ria.com. На момент написания материала в поиске сих площадок предлагало суммарно 12 000 объявлений.

Натяг таких онлайн-досок в томишко, что поиск выдает объявления всех земельных участков, ажно если вы ставите в фильтре пометку “сельхозземли” – лещадь застройку, приусадебные и др. И относительная продавцов не пишут, находится ли государство в аренде, какие условия продажи и тяга. Ant. расход. Это усложняет поиск. К тому но в таком случае покупатель беретка на себя все сумятица с юридической проверкой участка и оформлением.

Второстепенный вариант – специализированные онлайн-сервисы числом поиску и покупки земли. О выходе бери этот рынок заявили сейчас два стартапа – Доброзем и KupiPai.

Доброзем – кровинка бывшего министра Кабмина и сооснователя Monobank   Дмитрия Дубилета и Алекса Лисситсы, гендиректора агрохолдинга ИМК и президента ассоциации “Малоросский клуб аграрного бизнеса”. Доброзем в середине Гуся находился в режиме разработки, и предложений получи нем не было. Так на сайте есть ведомость агентов, которые могут подогнуть участок в их регионе.

KupiPai (делает инвесткомпания Concorde Capital Игоря Мазепы) для начало августа был сильнее работоспособным. После регистрации и примодерации ваш брат получаете доступ к интерактивной карте, возьми которой выделены участки, выставленные для продажу.

На сайте KupiPai держи 3 августа было 24 объявления (дать взятку можно не все, порция уже в процессе оформления торговые связи). Большая часть участков находятся в долгосрочной аренде, по мнению ним доходность от аренды находится ото 1,8% до 10,7%, большая) часть –   от 4% до 6,5%.

KupiPai – пункт передаточный (этапный) между инвестором и агрохолдингами, которые помогают своим арендодателям променять на чечевичную похлебку землю. Сейчас компания работает с двумя холдингами, которые обрабатывают общо 800 000 га,   с какими не кто иной – не называет.

Почему агрохолдинги самочки не купят землю?

Закачаешься-первых, официально им поперед 2024 года нельзя, а в вторых у них нет ресурсов, с намерением выкупить всю арендуемую землю.

  Только по законодательству арендатор имеет приоритетное законодательство выкупа. Поэтому пайщики, желающие променять на чечевичную похлебку землю, вынуждены вначале приглашать участок агрохолдингам. И только по прошествии нотариально заверенного отказа магазинщик выходит с предложением на отверстый рынок.

По сути агрохолдинги становятся информационными хабами, собирающими информацию о пайщиках, желающих выдать землю. И такие проекты ни дать ни взять KupiPai и LandClub помогают им отдать землю пайщиков финансовым инвесторам. Которые поистине не будут разрывать трактат аренды и не попробуют среди поля агрохолдинга картошку растить.

Данные о паях на сайте KupiPai вносят менеджеры агрохолдингов. Указывают цену, участок, годовую ставку аренды итого участка, примерную арендную высокооплачиваемость, месторасположение и кадастровый номер.  

Пока что один институциональный посредник – фракция инвесторов LandClub,   компания называет себя   инвестиционным агентством. Шелковица те же фамилии, подобно как и на рынке “земельных” онлайн-сервисов. Сие еще один проект Алекса Лисситсы, гендиректора ИМК и основателя Доброзема. LandClub работает по части тому же принципу, отчего и   KupiPai – участки на продажу ему “поставляют” агрохолдинги. Без земель у ИМК есть соглашения пока что с тремя агрохолдингами, название которых в компании невыгодный разглашают.  

У LandClub нет сайта с перечнем предложений. Данные о земельных участках, выставленных получи продажу, доступна только членам клуба. В области словам соосновательницы Land Club Дарьи Исаковой, ежедень от холдингов поступает пресс-релиз о 5-6 паях, выставленных держи продажу. Их формируют в лоты, и когда-когда набирается пять лотов (сет), его ступенчато предлагают участникам. Приоритет у тех, который вступил в клуб раньше.    Не долго думая в клубе около 50 особа, говорит Исакова.  

Мы решили обыскивать участок стоимостью около 100 000 грн   (с лишком денег у нас просто мало-: неграмотный было) с помощью KupiPai и LandClub. Мотивация выкроить этих игроков простая: наша сестра хотели передать юридическую работу согласно проверке участка и бюрократию с оформлением документов понятному посреднику.

В компаниях знали, что такое? мы сотрудники и проводим редакционный проверка.   Это могло повлиять   возьми сервис и условия.

Выбор посредника на покупки земли

Выбирая посредника, автор этих строк смотрели, во сколько обойдутся транзакционные прибыль. При малых суммах инвестиций они могут закусать львиную долю доходности.

LandClub отнюдь не очень подходит для мелких инвесторов, тогда ориентируются на тех, который собирается купить от 20 га, ведь есть готов вложить предпочтительно $20 000. Годовое членство в клубе имеет смысл $390 (около 11 000 грн).

Набор предлагает два пакета услуг. Ранний – “Базовый”. Здесь комиссия составляет 3% через суммы сделки. За эту сумму менеджеры подберут земельные участки и предоставят детальную информацию о них. До сих пор остальное – оформление сделки, радиопереговоры с продавцом (по месту), вознаграждение налогов – делает покупатель.  

Следующий пакет – “Премиум” – включает оплату по (по грибы) услугу   – $100 за первый попавшийся гектар приобретаемой земли (6,7%, исходя изо средней цены в $1500). После эту комиссию компания возьмет в себя оформление сделки “около ключ”.

В KupiPai Игоря Мазепы берут комиссию 5% через суммы сделки, за сие предоставляют услугу “под отпирка”. На момент написания материала середи доступных, подходящих по цене и доходности невыгодный было. Тогда в KupiPai предложили завещать заявку, а в случае появления подходящего земельного участка – оповестить.   LandClub тоже согласился нанять нам подходящий по параметрам зона (мы не вступали в клоб и не получали доступ ко всей их базе).  

Налоги и трудозатраты

Перед покупкой земельного участка имеет важное значение посчитать суммарные затраты. Следовать что придется платить, в счёт самого участка?

Сделка

  1. Присутствие покупке-продаже земли платится 5% подоходного налога + 1,5% военного сбора ото суммы сделки. По закону их как платить продавец. Но в Украине проглатывать нюанс. Денис Башлык изо Land Club говорит, что же в 99% случаях продавцы – сие пожилые люди, которые неважный (=маловажный) готовы его платить. В KupiPai дело (другое подход. Они предлагают продавцам впрягать налоги в цену.

  2. Нотариальные служба. Сейчас нотариусы готовы оформить сделку безлюдный (=малолюдный) менее чем за 8 000-10 000 грн.

  3. Неравно покупатель состоит в браке, так надо нотариально заверить санкционирование супруги/супруга на покупку-продажу участка. Сие стоит от 350 грн.

  4. С грехом пополам дороже (от 500 грн) обойдется форма доверенности на проведение торговые связи от вашего имени.

  5. Обслуживание оценщика обойдутся примерно в   600-800 грн (на случай если фактическая сумма сделки закругляйтесь ниже оценочной, то мыт(о) на прибыль будет оплачиваться с последней).

  6. Нотариальная прописка передачи первоочередного права выкупа через агрохолдинга новому владельцу – в районе 1500-2000 грн.

Служба посредников  

Как писали сверх, Land Club берет через 3%   до $100 после га (получается 6,6% через средней цены земли), KupiPai – 5%.  

Позже сделки

Став обладателем владенья, вам придется платить ясак на землю – от 0,3% давно 1% в год   от нормативно денежной оценки (разная через региона к региону, средняя до Украине – 27 720 грн после га). Размер налога определяют местные руководство самостоятельно в указанных выше границах.

Налогом облагается и арендный оборот, 18% ПДФО + 1,5% военного сбора. Налоговым агентом выступает агрохолдинг, владетель участка получает   арендный пагамент за вычетом налогов.

Какие паи нам предложили

И KupiPai, и LandClub получили с нас одинаковые вводные – инвестиционно прит участок с арендным доходом мало-: неграмотный ниже среднего по рынку.   Основание ограничение – сумма, наши инвестиционные внутренние резервы – всего 100 000 грн.  

Получи и распишись поиск подходящего участка ушла хоть неделя. Обе компании нашли единственно по одному варианту. Большая) часть паев были существенно любимее, чем наш лимит. О волюм, что 100 000 грн   недостаточно для входа на толкучий, нас сразу предупредили в обоих компаниях: надо минимум   в неудовлетворительно раза больше.

В Concorde Capital предложили геоантиклиналь в Винницкой области площадью 1,8 га. Его достоинство – 120 000 грн, годовая лизгольд за весь пай – 10 380 грн, высокооплачиваемость – 8,6%, срок договора – 15 планирование.

Предложение от Land Club. Монета находится в Черниговской области, его пространство – 3,09 га, стоимость – 84 890 грн, арендный рента – 7 788 грн (доходность 9,2%), отрезок времени аренды – до 2042 лета.   Период окупаемости – 11 планирование.   Нормативно-денежная оценка – 72 484 грн.

Когда учесть налоги, которыми облагается арендный интерес, то доходность уменьшается. У участка через KupiPai с 8,6% до 6,9%, а у предложения Land Club – накануне 7,4% (окупаемость вырастает с 11 полет до 13,5).

Но и это уже не итоговые цифры, которыми пристало оперировать инвестору. Дополнительные траты – высокие.

С учетом всех затрат реальная тяга. Ant. расход будет такой: у участка Land Club – 5,8%, а KupiPai – 5,9%.

Автор этих строк выбрали купить пай через LandClub. Основная причина – в меньшей мере общая сумма.

Документы и компромисс

Стать лендлордом можно, отнюдь не выходя из офиса, а в нашем случае –   отеля, эдак как день сделки пришелся возьми время отпуска покупателя. Воистину, до этого надо справить. Ant. разобрать внушительный пакет документов:

  • спецификация, подтверждающий источник денежных средств. В нашем случае, ссылка о доходах с места работы и бордеро из налоговой;
  • договор с Land Club и гарантия на имя менеджера компании;
  • нотариально заверенное пропускание супруги на покупку-продажу владенья;
  • справка из банка о наличии счета;
  • копии паспорта и идентификационного стих.

Вся операция заняла 40 минут, с которых львиную долю съели беседа с сотрудником ПриватБанка, чтобы они пропустили транзакция такой суммы (лучше согласиться заранее).  

Через полчаса после всего платежа и уточнения мелких деталей с нотариусом нам прислали скан договора о покупке земельного участка площадью 3.0863 га и кадастровым номером 7425587200:08:000:ХХХХ.  

Реальные транзакционные приход (все сопутствующие затраты) составили приближенно 23 000 грн или паче 27% от цены актива. Сие много. Такие расходы “съедают” дочиста прогнозируемый арендный доход из-за следующее три года.  

По-свойски снизить процент затрат очевиден – распространить сумму инвестирования в землю.

Где бы вывода

В первые месяцы по прошествии открытия рынка украинцы малограмотный спешат продавать свою землю. Без лишних разговоров спрос превышает предложение. К тому но львиную долю выставляемых бери продажу паев скупает руководство агрохолдингов, арендующих землю. Давно непрофильных инвесторов доходит (малую, на сегодняшний день доступны серия десятков участков.  

Несмотря сверху это, уже есть инфраструктура и посредники, которые позволяют заглянуть на огонек на рынок неквалифицированному инвестору. Разумеется, делать это с суммой не так 200 000 грн неудобно, а если бы вы рассчитываете только нате арендный доход, то и накладно. Расходы на оформление и оплату услуг посредников обойдутся в серия десятков тысяч гривень, словно “съест” годы ожидаемого арендного дохода. Вложения в украинские гособлигации остаются сильнее привлекательными (сейчас их нерентабельность – 10-11%). Но есть тонкое различие.   Украинская земля с высокой вероятностью может подняться в цене в разы, а облигации – нет.  

Подождем.

Борюля Давиденко

главный редактор

Вероня Гаврилюк

замредактора деловой редакции
Ежели Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.








Напишите нам
капиталовложения в землю рынок земли вклады в землю

Комментирование и размещение ссылок запрещено.

Обсуждение закрыто.